Vermietung: Sind Mieterabfindungen Werbungskosten oder Herstellungskosten?

Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, dann wissen Sie natürlich, dass Sie dieses von Zeit zu Zeit renovieren müssen. Die Außenrenovierung ist meist kein Problem. Schwieriger gestalten sich jedoch die Renovierungen im Inneren des Hauses. Wenn Wohnungen renoviert werden müssen, kann man in dieser Zeit keine Mieteinnahmen erzielen. Auch sind meist nicht alle Wohnungen gleichzeitig unvermietet, so dass man die einzelnen Renovierungen genau planen muss. Es gibt allerdings die Möglichkeit, den bisherigen Mietern einen Geldbetrag zu zahlen, damit diese die Wohnungen vorzeitig räumen. Hier stellt sich die Frage, wie Sie als Vermieter diese Zahlungen steuerlich berücksichtigen können: als Werbungskosten oder als Herstellungskosten? Das Finanzgericht Münster (FG) musste darüber entscheiden.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2016 eine Immobilie für einen Kaufpreis von 1,2 Mio. EUR, die sie bis zum Jahr 2018 für rund 615.000 EUR renovierte. Die Immobilie wurde vor und nach der Renovierung zu Wohnzwecken genutzt. Damit die vorherigen Mieter vorzeitig ihre Wohnungen räumten, zahlte die Klägerin ihnen einen Betrag von 35.000 EUR. Diese Aufwendung machte sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Nach Ansicht des Finanzamts lagen aber anschaffungsnahe Herstellungskosten vor.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war unbegründet. Das FG urteilte, dass Mieterabfindungen anschaffungsnahe Herstellungskosten und keine Werbungskosten seien. Zu den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehörten nicht nur die Baukosten im technischen Sinne, sondern alle in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der baulichen Maßnahme stehenden Aufwendungen. Daher könnten neben Aufwendungen für die Planung auch die Kosten, die für die Entmietung aufgewendet würden, zu den Herstellungskosten gehören. Entscheidend sei der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Kosten. Wenn die Abfindungen geleistet würden, um die Baumaßnahmen ohne Rücksichtnahme auf die bisherigen Mieter vornehmen zu können, hingen die Abfindungen unmittelbar mit diesen Aufwendungen zusammen. Unter Berücksichtigung der weiteren Renovierungskosten werde die 15-%-Grenze in Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten. Daher seien die Abfindungen als nachträgliche Herstellungskosten zu berücksichtigen.

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(aus: Ausgabe 05/2022)